寒冬下,是谁在疯狂卖地?又是谁在生猛拿地?

地产大爆炸 2019-11-22 09:12
【摘要】
“年关将至,盘点这一年地产行业的关键词,打折促销、全员卖房、组织架构调整、离职潮、反腐、反思、复盘等绝对排行前列。”
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年关将至,盘点这一年地产行业的关键词,打折促销、全员卖房、组织架构调整、离职潮、反腐、反思、复盘等绝对排行前列。

一片萧索中,下一年市场怎么走,没人能给出答案。

不过,近日,中原地产研究中心给出了这样一组统计数据:

截至11月18日,2019年以来受监测的50大城市土地市场合计土地出让金额达到3.57万亿元,同比上涨幅度为17.4%。

其中,土地出让金千亿规模的城市达到12个,刷新历史同期纪录。

数据显示:尽管这一年的土拍市场在短暂的小阳春后降温明显,但依旧有人在疯狂卖地,有人在生猛拿地。

01

土地出让金额达千亿的城市可算得上是卖地疯狂的城市。

这些城市依次排下来分别是杭州、苏州、上海、皇冠体育游戏、北京、南京,天津,宁波、重庆、广州。

其中,最疯狂的杭州以2474亿元的土地出让金额位居首位,将排在后面的苏州和上海甩开了一大截,后两者的金额分别为1641亿元和1587亿元。

此外,福州、郑州、成都、昆明、温州、佛山、西安等城市土地成交也较为活跃,年内“卖地”收入均超过500亿元。

巨额成交总额背后,是房企对优质城市、优质土地的争抢。

一线城市、中心城市、省会、二线城市……是这些城市的不同标签。

但它们的发展却有一个共性:

那就是有经济支撑、有人口流入,未来无论是房价,还是城市发展,都长期看好。

02

巨额的土地出让金背后,并不意味着政府都在疯狂卖地。

有的是因单价过高所致,比如北京。

截至目前,北京土地市场年内累计成交71宗地块,合计土地出让金1413亿元。

而有的确实是因土地集中供应导致。

寒冬下,是谁在疯狂卖地?又是谁在生猛拿地?

榜单显示,今年1-10月,规划建筑面积排行前四位分别为昆明、皇冠体育游戏、杭州和天津。

尤其是昆明和广州,土地成交储蓄放量分别同比增长85%和91%,位于榜单的第1位和第8位。

卖地是一锤子买卖,收入丰厚且容易获得,部分地方政府非常青睐于此。

但从另一个角度来看,政府加大土地供应与政策调控也不无关系。

如杭州,去年和今年土地出让金额之所以能一马当先,是因为近年来杭州将持续加快、加大土地供应作为楼市调控的主基调之一。

加大土地供应背后,与过热的楼市有关。土地放量是调控楼市最好的方法之一。

目的是通过大量供地来缓解楼市供求矛盾,逐步扭转市场对房价持续看涨的预期,让市场回归冷静。

03

市场的确在慢慢冷静。

在遭受到阵阵冷风吹袭后,今年下半年土拍市场的成交主旋律也变成了底价和极低溢价率,甚至,流拍也时常出现。

在这样的基调下,尽管有好地块放出来时,依然有数十家房企蜂拥而上,多轮举牌,但在极度理性的市场下,溢价率通常不高。

面粉比面包贵的情况很难再现。

毕竟,再不愁卖的地,在限价过严的当下,房企也只能控制好财务成本,在能承受的范围内谨慎拿地。

而一些差不多的地,则多数以底价成交。

市面上流拍的,往往是一些商业用地,或者楼面单价算下来后,基本上无什么利润的住宅用地。

比如,10月粤港澳大湾区各城土拍市场集体低潮,最直接的原因在于:

“融资收紧”加上“市场不景气”导致资金回笼过慢,但地方政府却仍“坚守土地价值”,将起拍价格维持在相对高位,导致了土地的流拍。

04

流拍,可以看作是一、二级市场间因价格分歧太大,房企与政府之间的一场博弈。

不过,在底价和流拍频现的情况下,依旧有土地拍出了较高的溢价率。

如:11月5日,华润、东实、保利和金地四家房企围猎东莞南城街道宏图路东侧一块编号为2019WG044的地块,最后华润置地以最高封顶价45亿总价刷新东莞地王。

争抢背后,其实是房企扎堆进入大湾区的缩影。

长期以来,东莞的制造业优势明显,又赶上了大湾区政策,地理位置优越的土地,都引来无数房企在此争抢拿地。

又如:前两日厦门土拍,中骏以总价59.4亿元击败建发、融侨、正荣、联发、金茂、旭辉等12家房企,竞得厦门岛内湖里2019P01地块,成交楼面价4.51万元/平方米,溢价率30.12%。

原因是因为厦门岛内的土地供应极少,因而每次推地都会引来一场争夺战。

更别提寸土寸金的北京,优质地块更是拍一宗少一宗。北京土拍市场,从来是top级房企的饕餮,中小房企的忧伤。

神仙打架,都颇具故事性。

从今年7月金茂在丰台造甲村地块上错算的0.01%,还有10月,融创和金茂在争夺大兴孙村地块时消失的4分钟和多出来的9000万等小故事,可见北京土拍市场上的风云诡谲。

05

土地市场再低迷,背后也总有人敢与逆周期共舞,大胆拿地。

市场上究竟是谁在大幅的吃进土地呢?

首先,是央企、国企和不缺钱的TOP级房企。

我们发现,近两年,在对总价高地块的争夺上,参与竞拍的房企背后,多有国资的背景,中小房企越来越玩不起了。

2019年北京土拍市场,基本上成了中海、保利、万科、金茂、首开、华润置地、金地、融创等房企的竞逐。

同为核心一线城市,6月24日,深圳那场土拍盛宴,参与竞拍的不是如中海、万科、华润置地、金茂、招商蛇口、金融街、越秀等有国资背景的房企,就是如雅居乐、佳兆业、龙光这般在本土一向呼风唤雨的民企。

在融资渠道收紧的情况下,这些具有融资优势的央企、国企和不差钱的民企,在土地市场上有天然的优势。

于它们而言,在一线城市逆势拿地,不管是卷土重来,还是抄底楼市,都是进入核心一线的最好时机。

其次,是进行全国化布局,想在行业中拥有更多话语权的房企。

当前的楼市环境下,大而不强的房企很危险,全国布局不平衡的中型房企日子非常难过。

不过城镇化进程决定了这些房企在未来还会迎来一波发展的红利。

在它们全国化布局中,分城而论十分重要 。

从土拍市场反馈的情况看,长三角、珠三角、京津翼、成渝、皇冠体育游戏都市圈、中原城市群等正成为新城、旭辉、融信、正荣、中梁等房企全国化布局重点关注的区域。

在这样的拿地逻辑下,我们看到,2019年,一直深耕广州区域的越秀地产也首入北京、首入郑州、首入深圳,大举拿地。

可以预见,未来3-5年里,二线城市及有经济支撑的强三线都将是这些房企的竞逐点的场地。

再次,是进行区域深耕的房企。

一城一策下,进行区域深耕的房企日子应该是最好过的,与外来房企相比,他们更熟悉当地的政策和楼市。

特别是在外来房企观望情绪浓时,对于区域性房企来说,反有了更多的选择空间,因此,它们在地方性土地市场上表现积极。

如,深耕郑州的正商、深耕昆明的俊发、深耕皇冠体育游戏的华生、深耕杭州的滨江,今年都在其深耕的区域大举拿地,持续深耕大本营。

06

房企积极拿地背后,都有自身的逻辑:

有的是基于土储即将用完,面临无米下锅的困境;

有的是即将上市的房企,意欲在登陆资本市场之前进行一场狂奔,以增加自己的土储和底气;

还有一些则是想在低溢价时期趁机捡漏,扩充土储等等。

当然,市面上也有一些拿地积极,却不大让人看得懂的房企,比如华侨城,在“卖卖卖”的同时反手过来就是“买买买”。

不管出于何因,当下的土地市场,房企还需且拿且珍惜。

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