房贷新规来了!按揭买房选“20年”还是“30年”?

蓝白观楼市 2019-09-12 08:25
【摘要】
“让越来越多的人在使用杠杆买房时感到“迷茫”,比如,按揭买房,时间“越长越好”还是“越短越好”?尤其是“10月8日即将实行的房贷利率参考LPR”的新规落地后,按揭买房是选“20年”还是“30年”?”

楼市扩张的脚步有多快?最近看到了一份数据,很说明问题。

1998-2018年,20年的时间中,全国新建商品住宅均价从1854元/平上涨至8542元。

从2004-2017年,13年的时间,我国个人购房贷款余额从1.6万亿元增至21.9万亿元,增幅达13.7倍。

与此同时,房贷收入比(个人购房贷款余额/可支配收入)从17%增至44%,带动住户部门债务收入比(居民债务余额/可支配收入)从29%增至80%。

如果考虑到消费贷、信用贷等购房方式的话,那么购房者的实际债务会更高。

为什么短短一二十年的时间,楼市能扩张到年成交额15万亿元,年销售面积17亿平米的体量,答案很简单:人们都学会按揭买房了。

置业观念的变化,让越来越多的人在使用杠杆买房时感到“迷茫”,比如,按揭买房,时间“越长越好”还是“越短越好”?尤其是“10月8日即将实行的房贷利率参考LPR”的新规落地后,按揭买房是选“20年”还是“30年”?

要解答这两个问题,首先我们要了解目前主流的按揭方式。

众所周知,贷款买房时,有两种还款方式可供选择:等额本金和等额本息。

前者每个月还款的本金相同,但利息是逐月递减的,以贷款100万,房贷利率5.88%(上浮20%),按揭20年来计算,初期还款额高达9000多元,其中含有固定每月需还的本金4166元,剩下的全部都是利息,随着时间推移,利息越还越少。

后者刚好相反,每个月还款的本金逐月递增,利息逐月递减,月还款数不变。同样以100万贷款,房贷利率5.88%(上浮20%),按揭20年来计算,每个月固定还款7000多元,在还款初期,其中近5000元都是偿还的利息。

这两种方式,并没有优劣之分,很多人都选择了等额本息,那是因为对于工薪阶层的刚需族,连首付都掏空家底的人来说,相对较低的月供可以稍微喘口气。

而对于投资客来说,不会长期持有这套房产,或者经济条件好,首付支付比例较高,有较强还款能力的购房者来说,等额本金更划算,可以节省利息。

明白了这两种还款方式的区别,我们再来谈谈按揭买房的时间选择,以及新规下有哪些变化。

第一,对自住刚需族来说,当然是“越长越好”,选30年准没错。

对自住的人来说,买房的动机不是把房子转卖掉,不指望房子能带来多少差价,工作需求、婚房需要、孩子上学,都是非常现实的问题,假如只有一套房子,就算房价再翻倍,也不会对生活有什么影响,只要还在这个城市生活,不管是加钱“买一换一”的改善,还是住一套房子几十年,没有什么本质区别。

因此,房贷时间长一些,更有利于缓解资金的压力,尤其是通过等额本息方式还款。

虽然从长期30年的角度来看,利息支出要高很多,但是,对绝大部分仅有一套房的刚需族而言,房贷是一生中仅有的一次、能够享受到的大额、长期、低利率的贷款,在货币不断扩充的年代,相当于提供了一次绝佳的现金保值机会,时间越长,能享受到的优惠就越高。

这里需要提及一个指标:M2,即广义货币,代表全社会货币总和,是衡量货币供给的数量指标。过去10年以来,M2增速在2008年,2009年,和2010年,分别达到了17.8%,27.68%,19.70%,最低值在2018年的12月,增速为8.1%。

这样的增速是什么概念呢?要知道,1980年的时候,M2不足2000亿,到1990年的时候,M2规模达到1.53万亿,到2000年的时候,M2规模达到13.5万亿,如今M2已经超过150万亿了。

这些货币,大部分都汇入到楼市中,过去这些年以来,由于货币每年增长15%-20%,所以大家默认货币每年对内贬值了15-20%,房子作为货币流入的“载体”,时间越长,升值的可能性就越大。

同理,房贷的时间越长,意味着借来的钱越来越不“值钱”,能选30年,就不要选20年。

第二,下个月房贷新规即将实行,购房者需要注意的新变化。

近日,央行发布新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告,未来房贷利率不再参考基准利率,将参考LPR变动,以LPR为锚,从10月8日起实行。

定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上lpr为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按最新5年期lPR为5.45%)。

请注意这个描述:首套房不低于5年期LPR。

也就是说,以后按揭买房,再也不存在所谓的利率打折了,只有“上浮”一条路,至于上浮多少,那是各城市自己的事,要看各地不同的库存、成交情况而定。

对购房者来说有什么影响?目前来看,最大的变化就是取消了利率打折,据界面新闻近日报道,招行深圳某支行个贷经理告诉记者,按总行规定,新利率下该行深圳地区首套和二套房贷利率分别在最近一个月相应期限的LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%)加30个基点和60个基点,利率分别为5.15%和5.45%。

“老利率”下,招行深圳首套房利率为5.145%,二套房利率为5.39%。相比之下,新政下首套和二套房房贷利率分别较原先提高0.005%和0.06%。

值得注意的是,在该报道中,招行深圳某支行的员工吐露了实情。

他说,客户整体接受程度良好,部分可以选择老利率的客户坚持要用新利率,“他们认为未来市场利率会降,不想采用固定利率”。

很明显,下个月的房贷新规实行后,跟现在的利率水平变化并不大,但在折扣取消的前提下,新发放的住房贷款利率可以每年有一次根据最新LPR报价的调整机会,长期看,对减少借款人的综合利息支出或是利好,从某种程度上来说,房贷时间依然是“越长越好”。

需要强调的是,对绝大部分人来说,按揭买房时间的选择并非是一成不变的,有的人对于未来的收入预期增长并不明朗,手中有闲钱,不想背上长期的负债,心理负担较大,房贷时间选短一些,无可厚非。有的购房者工作稳定、收入可预期、习惯了在“负债”下生活,选择更长时间的房贷也可以理解。

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